حقوق

آنچه که در مورد حقوق باید بدانیم

حق سر قفلی

تعریف: حق سرقفلی حقی است که بازرگان و کاسب به جهت تقدم در اجاره، شهرت جمع آوری مشتری و غیره نسبت به محلی پیدا می کند.
دکتر لنگرودی در «ترمینولوژی حقوق» در تعریف سرقفلی اذعان داشته: سرقفلی پولی است که مستأجر ثانی (به معنای اعم ) به مستأجر سابق در زمان انتقال اجاره بلاعوض داده و همچنین مستأجر اول به موجر مالک می دهد.
این تعریف دکتر لنگرودی به معنای وسیع کلمه بیان شده وعلاوه بر سرقفلی (به معنای خاص) شامل حق کسبه و پیشه هم می شود. ولی تعریف مذکور دارای این حسن است که قائل به تفکیک میان سرقفلی و حق کسب و پیشه شده است.
دکتر کاتوزیان در انتقاد از گزینش «حق کسب و پیشه و تجارت» به جای سرقفلی می گوید: «این اصطلاح برای نخستین بار در قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1339 به کار رفت و با تغییر مختصری در قانون کنونی روابط موجر و مستأجر تکرار شد. قانون گذار از کلمه متعارف سرقفلی دست برداشت و به جای آن «حق کسب و پیشه و تجارت» را برگزید. این گزینش از نظر ادبی و دلالت بر مفهوم حق، این عیب مهم را دارد که اصطلاحی جامع میان حقوق و بازرگانی و پیشه وران ارائه نمی کند و قدر مشترک آن را نمی رساند. چنین می نماید که حق کسب و پیشه و تجارت سه مفهوم جداگانه هستند که در برخی احکام با هم شباهت دارند، در حالی که واقعیت خلاف این است. ماهیت و اوصاف اصلی حق در همه موارد یکی است و حق تاجر یا پیشه ور مظاهر گوناگون و اقسام یک مفهوم هستند.»
وی ضمن بیان حق کسب و پیشه - به معنای عام – آن را حقی بر مشتریان دائم و سرمایه تجارت خانه و در زبان فارسی آن را مایه تجارت می نامند و در مورد سرقفلی می گوید: «سرقفلی در حقوق ایران مفهومی بدین وسعت ندارد. حق سرقفلی که قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 از آن به حق کسب و پیشه یا تجارت تعبیر کرده؛ حقی است که به موجب آن مستأجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می شود و در عرف بازار نیز وقتی می گویند سرقفلی مغازه اش را فروخت؛ یعنی آن را تخلیه کرد و به دیگران واگذار نمود و این مفهوم هیچ گاه شامل
انتقال سرمایه تاجر و نام تجاری او نمی شود.» آنچه مسلم می باشد این است که قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 در مقام مترادف قرار دادن حق سرقفلی با حق کسب و پیشه نبوده است. در نتیجه سخن کسانی که معتقدند سرقفلی عبارت است از وجهی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد، به مراتب با مبانی فقهی و قانونی حق سرقفلی سازگارتر است؛ چنان که در ماده 6 روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 آمده است: «هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می تواند مبلغی را به عنوان حق سرقفلی از مستأجر دریافت کند. همچنین مستأجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر و مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند؛ مگر آن که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره یک – چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید. پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره دو – در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، مستأجر هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی به نرخ عادله روز را دارد.»
با توجه به ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 سرقفلی ناظر به املاک تجاری است. بنابراین اگر شخصی ملک غیر تجاری را به اجاره بدهد، مشمول مورد نیست مگر این که در تشخیص ملک تجاری ملاک را تراضی طرفین بدانیم. برای تشخیص این که ملک تجاری است یا غیر تجاری سه مبنای اعلام مراجع ذی صلاح قانونی مانند شهرداری، تراضی طرفین عقد و عرف به عنوان ملاک و معیار قابل تصور است.
ماده مزبور جزو قواعد امری نیست و بیان صریحی نیز مشاهده نمی شود. بنابراین باید با استفاده از قواعد تفسیری راهکار قانونی آن را یافت.
علی ایحال با توجه به مراتب و مفهوم سرقفلی نکات ذیل قابل توجه است:
1. در تبیین فلسفه وجودی سرقفلی نظریه های گوناگونی ابراز شده؛ اما فاقد مبنای علمی است. به عنوان نمونه گفته اند در قدیم وقتی کسی در ملک خود مغازه ای می ساخت، برای این مغازه متحمل هزینه ها و مشتقات فراوانی مانند هزینه های کسب پروانه، ساخت و ساز، مالیات های مربوط به آن و ... می شد و پس از تکمیل و آماده بهره بردای مغازه به خصوص اگر در موقعیت مناسبی قرار داشت، افراد مختلفی برای اجاره آن به مالک رجوع می کردند. مالک نیز مغازه را به بهترین پیشنهاد دهنده اجاره می داد و در عین اینکه مبلغی به عنوان مال الاجاره تعیین می شد. مبلغی دیگر نیز بابت هزینه های یاد شده از مستأجر دریافت می کرد و چون قفل مغازه تازه باز و افتتاح می شد. آن مبلغ را سرقفلی نامیده اند.
2. مبلغی از باب غلبه ذکر شده و در بیان فقها آمده است. در هر حال مبلغ با مالی که مستأجر به عنوان سرقفلی در ابتدای امر به موجر می دهد. به موقعیت محل، کیفیت بنا و تجهیزات عین مستأجر بستگی دارد و در نهایت مالک (موجر) است که رقم آن را تعیین می کند و داوطلب اجاره مخیر در پذیرش یا رد پیشنهاد می باشد.
3. موجر ملک تجاری می تواند به هنگام انعقاد قرارداد اجاره مبلغ یا مالی را به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. مستأجر نیز اگر حق انتقال به غیر از وی سلب نشده باشد می تواند برای واگذاری حق خود (مالکیت نسبت به منافع در مدت اجاره) مبلغ یا مالی را از موجر و یا مستأجر جدید به عنوان سرقفلی دریافت کند.
4. هر چند در مورد ماهیت حقوقی سرقفلی اتفاق نظر وجود ندارد. اما در حلیت و مشروعیت آن تردیدی نیست.
5. آنچه در قانون 1339 و 1356 روابط موجر و مستأجر مورد بحث قرار گرفته منصرف به حق کسب و پیشه و تجارت است و آنچه در قانون 1376 قانون روابط موجر و مستأجر آمده مربوط به حق سرقفلی می باشد.
6. حق سرقفلی بستگی به میزان مال پرداختی و ناظر به محل مورد اجاره و نوع استفاده از آن است.
7. در تعیین میزان سرقفلی طرفین نقش اصلی را بر عهده دارند و دادگاه با جلب نظر کارشناس رسمی نسبت به تعیین آن اقدام می نماید. البته طرفین نیز می توانند با یکدیگر تراضی داشته باشند. در خصوص محاسبه سرقفلی در صورتی که مال به عنوان سرقفلی داده شده باشد معادل عادله آن مسترد خواهد شد و چنانچه عین آن باشد عین و در غیر این صورت مثل یا قیمت آن پرداخت می شود اما اگر وجه نقد پرداخت شده باشد مانند مهریه محاسبه می گردد.
و در مورد حق کسب پیشه و تجارت این حق باید با توجه به رونق و ارزش افزوده ای که به واسطه ی عمل مستأجر در ملک حاصل شده محاسبه می شود. اگر ارزش مغازه در زمان انعقاد قرارداد یک میلیون تومان بوده و در زمان تخلیه ده میلیون تومان شده است باید با توجه به جمیع جهات ارزش افزوده تخمین زده شده و سهم مستأجر در آن به دست آید که این عوامل ممکن است احداث پارک، خیابان، دانشگاه و... به علاوه اقدامات و حسن شهرت و مطلوب بودن کار مستأجر باشد. عامل اخیر درصدی از کل افزایش ارزش است.
8. سرقفلی را مالک و موجر می تواند نگیرد و اگر چنین کرد و ملک خود را اجاره داد مستأجر نمی تواند چیزی بابت سرقفلی مطالبه کند به عبارت دیگر حق سرقفلی ذاتاً قابل اعراض، اسقاط، توقیف، ضبط و حتی ضمان است. حال آنکه کسب، پیشه و تجارت چون در آغاز مدت اجاره موجود نیست در زمان انعقاد عقد اجاره نیز قابل اسقاط نمی باشد. چنانچه چیزی خلاف این مورد میان طرفین شرط شود طبق ماده 30 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 باطل و غیرقابل ترتیب اثر خواهد بود.
9. پیش از سال 1339 نیز در روابط تجاری حق سرقفلی دارای جایگاهی بود و مردم با آن آشنا و حق تقدم در اجاره را همچون سایر حقوق مالی واگذار می کردند و اخلاق عمومی نیز مؤید این نگرش بود.
+ نوشته شده در  یکشنبه دوازدهم دی 1389ساعت 16:13  توسط محمدعلی میرزاخانی اندریان  |